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中交地产股份有限公司2020年面向专业投资者公开
编辑:海燕论坛   发布时间:2020-07-31 05:00

  中交地产股份有限公司(以下简称“公司”或“中交地产”)前身为重庆国际实业投资股份有

  限公司,系经重庆市经济体制改革委员会渝改革[1992]148号文批准,由中国重庆国际经济技术合作

  公司联合重庆市建设投资公司等单位共同发起,采用定向募集方式设立的股份有限公司。公司成立

  于1993年2月3日,设立时公司股本为人民币5,000.00万元。1997年4月经中国证监会证监发字[1997]119

  号文和证监发字[1997]120号文批准,公司在深圳证券交易所发行普通股1,000万股,发行后股本总额

  人民币为6,000.00万元(股票简称“重庆实业”,股票代码“000736.SZ”)。2013年12月,公司更

  名为“中房地产股份有限公司”,股票简称相应更为“中房地产”,股票代码不变。2017年10月,

  公司名称变更为“中交地产股份有限公司”,股票简称变更为“中交地产”,股票代码不变。历经

  多次股权转让、配售、资产重组和股权分置改革,截至2017年底,中住地产开发有限公司(以下简

  称“中住地产”)为直接控股股东,持股比例为53.32%,国务院国有资产监督管理委员会为公司实际

  控制人。2018年12月5日,经中国交通建设集团有限公司(以下简称“中交集团”)批复,并经深圳

  证券交易所办理过户手续,公司直接控股股东由中住地产变更为中交房地产集团。截至2019年底,

  公司注册资本为53,494.90万元,国务院国有资产监督管理委员会(以下简称“国资委”)为公司实际

  控制人。截至2020年4月3日,公司共有5笔股份质押情况1,其中无限售股份质押4,559.36万股,有限

  公司经营范围包括:从事房地产开发经营业务,实业投资,物业管理,高科技开发,设备租赁,

  代理各类商品及技术的进出口业务(国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外),国际经济

  技术合作的往来函调查及咨询服务;销售矿产品(不含国家规定产品),化工产品,建筑材料,装饰

  材料(以上不含危险化学品),汽车(不含九座及九座以下乘用车),摩托车及零部件,五金,交电,

  木材,钢材,日用百货,纺织品,工艺美术品(不含金银饰品)。中小型水、火力发电成套设备的开

  截至2020 年3 月底,公司本部下设战略发展部、投资管理部、运营管理部、营销策划部、商业

  管理部、研发设计部、成本管理部、工程管理部、财务金融部、人力资源部、审计部、法律部、董

  事会办公室等16 个职能部门。截至2019 年底,公司纳入合并范围内子公司47 家,在职员工1,092

  截至2019年底,公司合并资产总额474.92亿元,负债总额412.31亿元,所有者权益(含少数股东

  权益)合计62.61亿元,其中归属于母公司的所有者权益27.35亿元。2019年,公司实现营业收入140.63

  亿元,净利润(含少数股东损益)11.22亿元,其中归属于母公司所有者的净利润为5.43亿元;经营

  活动产生的现金流量净额-46.12亿元,现金及现金等价物净增加额为10.56亿元。

  本次债券名称为“中交地产股份有限公司2020年面向专业投资者公开发行公司债券”,本次债券

  发行总额为不超过人民币7.00亿元(含7.00亿元),期限不超过5年(含5年)。本次债券为固定利率债

  券,最终票面利率由公司和承销商根据市场询价结果协商确定。本次债券按年付息、到期一次还本,

  本次债券由中交房地产集团有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。

  房地产业作为国民经济的重要支柱产业,近几年行业发展较快、波动较大。受国家政策导向的

  影响,房地产投资增速在2017 年后均保持高位,但2019 年二季度后投资虽在高位但已呈现下降趋

  房地产业是我国国民经济的重要支柱产业,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过

  二十几年的发展,中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌化和规范化运作,房地产业的增长方式

  从近年房地产行业发展趋势来看,受益于宽松的信贷政策和去库存政策实施,2016 年全国房地

  产开发投资102,580.61 亿元,同比增长6.88%,增速较上年上升5.88 个百分点;2017 年,我国房地

  产开发投资109,798.53 亿元,同比增长7.04%,受密集调控政策影响,增速较上年微增0.16 个百分

  点,整体投资热情仍旧较高。2018 年,全国房地产开发投资120,263.51 亿元,同比增长9.50%,增

  速较前11 个月回落0.20 个百分点,但仍高于2017 年水平,在土地购置费和补库存驱动的新开工高

  增长下继续维持在高位。2019 年,全国房地产开发投资132,194.26 亿元,同比增长9.90%,增速较

  上年上升0.40 个百分点,总体仍维持高位,但从2019 年4 月开始已连续8 个月下降,主要系土地

  2017 年,受土地增加供应量及调控政策影响,楼面均价及溢价率有所回落;2018 年后,房地产

  土地是房地产开发企业主要的成本来源,土地市场受房地产宏观调控政策影响巨大,同时会受

  到地方政府供地意愿、开发商购地能力和意愿的影响。中央政府通过信贷、融资审批等手段限制房

  地产开发企业融资行为,加之需求端限购等政策,导致部分房地产开发企业的现金回笼情况随着行

  根据中指数据统计的全国300 城市土地市场数据,2017 年,全国300 个城市土地成交面积95,036

  万平方米,同比增长8%;土地出让金总额为40,623 亿元,同比增长38%。其中,住宅用地成交面

  积35,433 万平方米,同比增长24%;商办类用地成交土地面积10,225 万平方米,同比减少10%。分

  城市来看,2017 年,一线城市土地供应持续放量,成交量及出让金随之上涨,但受调控政策影响,

  楼面均价及溢价率均有所下滑;二线城市土地供应与成交面积与去年基本持平,土地出让金及均价

  同比涨幅较去年明显收窄,溢价率各季度均同比下降,土地市场总体趋稳;三四线城市内部热度分

  2018 年,土地供应量继续上扬,全国300 个城市土地供应量128,440 万平方米,同比增长20%;

  土地成交面积105,492 万平方米,同比增长14%。其中,住宅用地成交面积38,931 万平方米,同比

  增长10%;土地出让金总额为41,773 亿元,同比微增2%;整体成交楼面均价及溢价率均有所下滑,

  房地产开发企业拿地趋于理性。分城市来看,2018 年,一线城市供地节奏放缓,同比下降12%,成

  交指标均降,其中出让金总额下降12%;二线重点城市实施“分类调控、因城施策”政策,土地供

  应量同比增长16%,但土地出让金和溢价率同比回落;三四线城市面对热点城市的需求外溢,加快

  供地节奏,土地供应量、成交面积、出让金均同比走高,但溢价率同比下滑明显。

  2019 年,全国300 个城市土地供给同比微增、成交同比微降,但受益于二城市土地市场交易活

  跃,土地成交楼面均价和出让金总额增长明显,整体溢价率较上年基本持平。分城市来看,一线城

  市供求同比双涨,但楼面均价有所下滑,溢价率同比变化不大;二线城市供求小幅上涨,土地出让

  金总额和楼面均价分别同比增长28%和18%,溢价率较上年同期增加1 个百分点;三四线城市供求、

  表1 2017-2019 年全国300 个城市土地交易情况(单位:万平方米、%、亿元、元/平方米)

  2017 年房地产市场调控后融资环境再次趋紧,房地产开发企业资金压力较大;2018 年,货币政

  策结构性宽松,2019 年一季度房地产开发企业融资环境有所回暖,但二季度再遇收紧,房地产开发

  2016年宽松信贷政策后,2017年房地产开发企业融资渠道再度收紧。全年房地产开发企业到位

  资金156,052.62亿元,同比增长8.20%,增速较上年同期下降7.00个百分点。其中,国内贷款25,241.76

  亿元,同比增长17.30%;利用外资168.19亿元,同比增长19.80%;自筹资金50,872.21亿元,同比增

  长3.50%;其他资金79,770.46亿元,同比增长8.60%。在其他资金中,定金及预收款48,693.57亿元,

  2018年,房地产开发企业到位资金165,962.89亿元,同比增长6.40%。其中,国内贷款同比下降

  4.90%,主要系银行信贷受到监管,银行资金流入房地产市场受限所致;自筹资金同比增长9.70%,

  主要系房地产开发企业发债及资产证券化规模增长所致;其他资金同比增长7.84%,主要系房地产开

  发企业加快回款所致。随着政策对房地产开发企业融资的限制,房地产开发企业自身造血能力对房

  地产开发企业愈加重要;2018年,央行已进行4次降准,释放一定流动性,货币政策结构性宽松。

  2019年一季度,受益于多项稳经济、宽信用政策发力,房地产行业融资环境有所改善。2019年4

  月开始,随着金融机构违规放款给房地产市场的事件频出,以及土地市场上高溢价地块的多次出现,

  房地产开发企业的融资环境开始有所收紧;2019年5月以来,监管层收紧房地产开发贷款、信托借款

  和海外美元债等房地产开发企业重要融资渠道,融资端政策超预期收紧。2019年,房地产开发企业

  到位资金178,608.59亿元,同比增长7.60%,增速较上年提高1.20个百分点。其中国内贷款资金同比

  增长5.10%,自2019年8月以来继续回落,在融资监管趋严预期下增速有收窄迹象;自筹资金同比增

  长4.20%,继续低位运行;定金及预收款和个人按揭贷款分别同比增长10.70%和15.10%,增速较前

  2017 年之后政策环境由松趋紧,调控政策密集发布;2018 年,商品房销售增速在持续调控下继

  房地产销售面积虽负增长,但仍保持一定韧性,销售价格的稳定增长带动销售额继续创新高。

  2017 年,商品房销售增速有所放缓,全国商品房销售面积169,407.82 万平方米,同比增长7.70%,

  增速较上年大幅下降。其中城市间分化显现,一线城市房地产销售市场逐步向二手房市场转移,二

  线城市房地产销售市场亦呈现明显回落态势,三线城市受益于棚改货币化安置政策仍然表现较好。

  其中,住宅销售面积增长5.30%,办公楼销售面积增长24.30%,商业营业用房销售面积增长18.70%;

  住宅销售额增长11.30%,办公楼销售额增长17.50%,商业营业用房销售额增长25.30%。从供应来

  看,2017 年房地产开发企业房屋施工面积781,483.73 万平方米,同比增长3.00%;房屋竣工面积

  中住宅待售面积同比减25.10%,办公楼待售面积同比增加0.90%,商业营业用房待售面积同比减少

  2018 年,在调控政策持续深化背景下,商品房销售增速继续下滑,房地产销售面积及销售金额

  同比增速处于2015 年6 月以来的相对较低位。2018 年,全国房地产销售面积171,654.36 万平方米,

  同比增长1.30%,增速较上年下滑6.40 个百分点;全国房地产销售金额149,972.74 亿元,同比增长

  12.20%,增速较上年下滑1.50 个百分点。2018 年,房地产开发企业房屋施工面积822,300.24 万平方

  米,同比增长5.20%;房屋竣工面积93,550.11 万平方米,同比减少7.80%;商品房待售面积52,414

  万平方米,较2017 年末减少11.05%。分城市来看,一线城市商品房销售成交维持低位,但一季度

  之后,销售增速企稳回升;重点二线城市调控因城施策,销售增速低位徘徊,2018 年末增速为-0.01%;

  三线城市虽整体呈下降趋势但仍表现最佳,维持2%左右增速,主要系相对宽松的调控政策、棚改货

  币化补偿政策,以及部分人口逆向流动所带来的返乡置业需求。但随着住建部出台因地制宜推行棚

  改货币化和实物安置相结合的政策,以及本轮三四线城市购买力的消耗与透支,预计未来三四线城

  注:二线 大中城市数据中的二线城市模拟代替,三四线 大中城市中的一、二线数据进行模拟代替

  2019 年,全国房地产销售面积171,557.87 万平方米,同比下降0.1%,较上年下降1.4 个百分点,

  2018 年销售面积的历史高点基数效应导致2019 年销售增速呈微幅负增长;全国房地产销售金额

  159,725.12 亿元,同比增长6.50%,增速较上年同期回落5.70 个百分点,销售额在售价逐渐走高的

  基础上,仍保持一定增长。2019 年,房地产开发企业房屋施工面积893,820.89 万平方米,同比增长

  8.70%,增速较上年增长3.50 个百分点,主要系房企为加快资金回笼,加快施工速度所致;房屋竣

  工面积95,941.53 万平方米,同比增长2.60%。总体看,2019 年房地产市场销售下行压力中韧性前行。

  2017 年和2018 年,一、二线城市房地产价格增速大幅下降,三线 年,

  一线城市价格增速触底回升,二、三线城市价格增速继续下探,总体百城价格指数2019 年虽有上涨

  2017 年,一线城市和二线城市百城住宅价格指数增速持续放缓。其中一线城市同比增速从年初

  线城市房地产市场明显降温;三线城市百城住宅价格指数增速上半年持续上升、下半年企稳,达到

  2018 年末,百城住宅价格指数中一线%、二线%、三线%,一、二、三线城市百城住宅价格指数增速均有所放缓。

  2019 年,百城住宅价格指数上涨3.34%,涨幅较上年同期收窄1.75 个百分点,百城住宅价格指

  数同比增速自2017 年3 月以来继续收窄。其中,一线城市住宅价格指数增速自2018 年末触底回升,

  2019 年末价格上涨0.71%,较上年同期扩大0.31 个百分点;二、三线城市住宅价格指数增速继续下

  探,二线 年末价格指数同比收窄2.84 个百分点,三四线 年末价格指数同比

  图5 2015-2019 年全国百城住宅销售价格指数同比变化情况(单位:%)

  随着近年来调控政策的逐渐加码,房地产行业也在不断成熟。房地产行业整体呈现业绩持续增

  2017 年,房地产市场集中度继续提高,前10 名和前20 名房地产开发企业销售额占比分别为24.16%

  和32.46%,分别较上年提高5.44 和7.23 个百分点;前10 名和前20 名房地产开发企业销售面积分

  别为15.38%和20.03%,分别较上年提高2.84 和3.82 个百分点,从侧面反映出优质城市资源不断向

  大型房地产开发企业倾斜的态势。2018 年,前10 名和前20 名房地产开发企业销售额占比分别为26.89%

  和38.32%;前10 名和前20 名房地产开发企业销售面积占比分别为19.08%和25.74%,集中度继续

  提升。2019 年,前10 名和前20 名房地产开发企业销售额占比均较2018 年有小幅下降,但销售面

  表2 2017-2019 年前10 名与前20 名房地产开发企业销售额和销售面积占比情况(单位:%)

  房地产行业表现出明显的强者恒强的趋势,资金、品牌、资源等不断向大型房地产开发企业集

  中,龙头企业在竞争中占据明显优势。据CRIC 统计的2019 年房地产开发企业销售额情况,碧桂园、

  万科地产、中国恒大和融创中国全口径销售额均步入5,000 亿元,其中碧桂园销售额超过7,000 亿元;

  保利发展、绿地控股、中海地产迈入3,000 亿元门槛;新城控股、世茂房地产、华润置地、龙湖集

  团、招商蛇口、阳光城、金地集团、旭辉集团进入2,000 亿元阵营,另有19 家房地产开发企业销售

  2017年,政府强调稳定房地产市场,政策工具持续运用并从住房租赁、共有产权等方面引导住

  房消费,提出加快建立长效机制,实行差别化调控,加快房产税落地。2018年,“房住不炒”总基调

  未变,但开始体现“因城施策”调控思路;2019年中央多次会议继续坚持房住不炒、因城施策思路,

  继续推进房地产长效调控机制,确保房地产市场平稳发展。2020年一季度,国家坚持“房住不炒”

  2016 年下半年,全国房地产市场继续升温,为调控思路的转变和升级设了铺垫,北京、上海、

  深圳等城市迎来最严调控政策。一方面,预售证监管、土地供应调控以及限售等政策,在供给端限

  制供应的增加,另一方面政府又通过需求端调控(主要是因城施策和货币周期淡化等)防止需求过

  快衰减。此轮政策调控的思路在于短期调控政策的常态化维持房价中期稳定,为长效机制的加速落

  2017 年3 月以来,全国一线 个城市陆续颁布新一轮房地产市场调控政策,此

  住建部和国土资源部联合签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,从用

  中共中央政治局提出实施好积极的财政政策和稳健的货币政策,“稳定房地产市场,坚持政策连续

  《北京市共有权产住房管理暂行办法》和《关于印发<北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则

  坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制

  发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁

  企业发展。保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控

  启动新的三年棚改攻坚计划,加大公租房保障力度,将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员

  纳入保障范围;继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,继续实行差别化调控,建立健全长

  效机制;培育住房租赁市场,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度;健全地方

  中央政治局会议提出“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预

  期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”

  2018 年12 月 山东省菏泽市取消住宅限售,广州放宽商服类物业销售限制

  2018 年中央经济工作会议提出“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是

  用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系”

  习在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班开班式上指出“要稳

  2019 年3 月《政府工作报告》提出“更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市

  场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造,

  中央政治局会议重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、

  银保监会发布《“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》(银保监发〔2019〕23 号),严

  中央政治局会议提到“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将

  银保监会下发《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》(信托函〔2019〕

  64 号,要求“加强房地产信托合规管理和风险控制,坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累

  中央经济工作会议重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、

  国务院发布了《关于授权和委托用地审批权的决定》,主要把两种审批权“下放”,一是将永久基

  本农田以外的农用地转为建设用地的审批权限“下放”到省、市、自治区;二是将永久基本农田转

  为建设用地和国务院批准土地征收审批权限“下放”到部分试点区域,首批试点省份为北京、天津、

  2017年10月,习代表第十八届中央委员会在中国第十九次全国代表大会上向大会作

  出报告,明确提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、

  租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。2017年12月,中央经济工作会议指出“要发展住房

  租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

  完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中

  央和地方事权,实行差别化调控”。2017年,国家坚持“房住不炒”,并提出分类调控,因城因地施

  2018年7月,中共中央政治局会议要求“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供

  求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发

  展长效机制。”由“坚决遏制房价上涨”取代了以往历届政府提出的“坚决遏制房价过快上涨”。2018

  年12月18日,山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平

  稳健康发展的通知》,提出“取消新购住房限制转让措施”;12月19日,广州市住房和城乡建设委员

  会发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》,指出“2017年3月30日前(含当日)土地出

  让成交的(以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准)房地产项目,其

  商服类物业不再限定销售对象,个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让”。2018年

  12月,中央经济工作会议提出,“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是

  用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系”。

  临近2018年末,部分城市调控政策微调,但政策上仍然坚持“房住不炒、因城施策”调控思路。

  2019年3月5日,李克强总理在《政府工作报告》中对房地产相关表述主要有两处:一是“更好

  解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳

  健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造,保障困难群体基本居住需求”;二是“健全

  地方税体系,稳步推进房地产税立法”。针对2019年一季度部分城市房地产市场出现过热苗头,中央

  政治局在4月和7月的政治局会议上重申“房住不炒”,并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的

  手段”。银保监会接连在2019年5月和8月下发相应文件,对房地产融资进行控制;2019年12月,中央

  经济工作会议重申“房住不炒”基调。房住不炒和因城施策仍是主基调,各地政府应根据情况稳定

  2020年一季度,受新冠疫情影响,经济面临较大挑战,但中央坚持“房住不炒”定位不变。2020

  年2月16日,财政部部长在《积极的财政政策要大力提质增效》一文中称,坚持“房住不炒”的定位,

  落实房地产长效管理机制,深入开展中央财政支持住房租赁市场发展试点、城镇老旧小区改造等工

  作,推动完善基本住房保障体系。2020年2月21日,人民银行召开2020年金融市场工作电视电话会议,

  会议提出:保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,继续“因城施策”落实好房地产长效

  管理机制,促进市场平稳运行。同时,为了解决用地问题,国务院于2020年3月12日印发《关于授权

  和委托用地审批权的决定》,将土地审批权下放,赋予省级地方政府更多的自主权,使其能够因地制

  宜,自主调整土地利用空间布局。但国家并未对建设用地规模进行松绑,仍将从严从紧控制建设用

  地总规模。地方层面,济南、西安、杭州、上海、天津、无锡、南昌、南京、云南省、长春等多地

  政府出台了地产支持政策,包括放宽商品房预售条件、预售资金提前拨付、延期缴纳土地出让金、

  降低人才落户门槛、加大住房公积金支持力度等供给端和需求端政策;但驻马店、广州、宝鸡、山

  东济南先行区等地出台的涉及放松限购、降低首付比例等政策均被撤回,体现了国家保持房地产调

  (1)房地产行业债务水平较高,房地产开发企业融资渠道整体趋严,违约风险加大

  房地产行业具有资金密集、高杠杆化的特征。2015 年以来,国内货币政策持续宽松,再融资政

  策进一步松绑,房地产开发企业融资环境明显改善,公司债融资规模大幅增长,行业债务水平高企。

  但2016 年10 月份以来相关主管机构从银行理财资金、信托、公司债以及私募基金四个方面对房地

  产行业开发资金来源监管趋严,对房地产开发企业的再融资能力产生一定不利影响;同时考虑到部

  分房地产开发企业存续债务可能存在集中到期的现象,在一定程度上加大了房地产行业债券违约风

  2019年两会及4月、7月的政治局会议持续强调“房住不炒”、房地产长效机制和因城施策,房

  地产调控政策短时间不会退出,稳地价、稳房价、稳预期,防止楼市大起大落仍将是各地的主要调

  随着资源逐步向大型房地产开发企业集中,中小房地产开发企业面临较大的经营压力,面临被

  大型房地产开发企业收购整合风险。实力突出的大型房地产开发企业,相继在长三角、粤港澳大湾

  区等热点区域以收购、合作两种主要方式进行项目扩充,进一步优化总体布局,保障企业稳定发展。

  在过去几年的房地产调控中,限购等行政手段在短期内起到了很多积极作用,但是仍然缺少有

  效的长期调控手段。2017 年以来,国家出台多项长期调控政策,试点共有产权房、鼓励发展住房租

  赁市场,并实施差别化的调控政策;此外,房产税将是一个长效的调控机制,用来替代目前的行政

  调控手段。从长远来看,由于中国经济转型的需要,中国政府抑制房价过快上涨和保持房地产行业

  大型房地产投资开发企业扩大综合开发领域,新型城镇化、文旅地产、产业地产、养老休闲地

  产、体育地产等领域资本集中度提升,中小房地产开发企业出现产品开发周期放长、去化周期放长、

  现金流频繁困难、开发利润下降的情况,财务成本高和融资结构门槛高成为商业地产开发的“双高”

  困难,开发企业项目转让及投资退出淘汰率加剧。商业地产尤其是城市商业综合体在满足基础消费

  的基础上,更多关注市场细分、创新经营和差异化竞争,项目前期策划定位的全面性和综合性成为

  2015年以来,大规模保险资金进入房地产行业,推动资本和实业跨界融合,地产金融化迎来发

  展良机。这种“资本+地产”加速联姻,深度合作为轻资产、多元化转型创造条件。近年,房地产开

  发企业通过银行贷款、信托等传统方式融资占比有所下降,股权类、权益类信托融资逐渐增加。地

  产金融化发展,一方面为房地产开发企业主动利用多元资本、加强资本合作创造条件;另一方面,

  房地产开发企业加速地产金融化尝试,获得财务投资回报的同时,也可实现其自身业务多元化向投

  由于土地价格持续上涨和国家对房地产价格及开发周期的调控措施,高周转的经营方式逐渐成

  为主流。此外,城市综合体的开发和城市运营理念逐步代替单纯的房屋建造的商业模式,这必将对

  公司房地产开发经验丰富,土地储备规模适中,主要分布于二三线城市,区域布局较好。

  公司作为一家中型国有上市房地产开发公司,经过多年的发展,积累了丰富的项目开发经验和

  较强的品牌效应。公司在重庆、长沙、天津、苏州、宁波、温州、嘉兴、惠州、昆明、北京等地相

  继开发了业态涵盖住宅、别墅、商业、综合体的多个项目。2019 年,公司实现签约销售面积188.52

  万平方米,签约销售金额为293.87 亿元。截至2019 年底,公司全口径土地储备(统计口径为并表

  项目与参股项目)占地总面积474.20 万平方米,规划建筑面积合计1,465.83 万平方米。公司土地储

  备主要分布在长沙、重庆、苏州、天津、宁波、南京和舟山等二三线城市,土地储备区域分布较好,

  公司高管人员具备多年行业从业经历和管理经验,整体素质较高。公司现有员工学历结构和岗

  截至2019 年底,公司董事、监事及高级管理人员等共计17 人,其中董事8 名、监事3 名、高

  级管理人员6 人。公司核心管理团队从事相关业务和管理工作多年,行业经验丰富。

  公司董事长、总裁李永前先生,1974 年10 月生,中共党员,博士学位,高级工程师。最近五

  年工作经历如下:2014 年1 月至2015 年4 月,任中国交建房地产事业部副总经理;2015 年4 月至

  2016 年1 月,任中交房地产集团董事、绿城房地产集团有限公司董事、执行总经理;2016 年1 月至

  2016 年7 月,任中交房地产集团董事、绿城中国执行董事、绿城房地产集团有限公司董事、执行总

  经理;2016 年7 月至2018 年8 月,任中交房地产集团董事、绿城中国执行董事、执行总裁;2018

  年8 月至2019 年7 月,任绿城中国执行董事、执行总裁;2019 年7 月至今,任中交房地产集团董

  事、临时党委委员,2019 年7 月至2019 年8 月,任公司临时党委委员、临时党委书记、总裁、董

  截至2019 年底,公司共有员工1,092 人。从学历构成上来看,硕士及以上学历占比12.36%,本

  科学历占比57.60%,大专及以下学历占比30.04%。从岗位构成来看,公司生产人员占比59.89%、

  营销人员占比13.28%,财务人员占比10.62%,技术人员占比7.51%,其他专业技术人员占比8.70%。

  公司间接控股股东中交集团属交通基建行业龙头央企集团,股东实力强;股东可以给予公司在

  公司间接控股股东中交集团为国资委下属全资企业,为交通基建类世界领先企业,连续多年入

  选世界五百强企业,且中交集团在港口、码头、航道、公路、桥梁、铁路、隧道、市政等业务方面

  具备非常强的竞争优势,为公司在经营管理、项目获取以及融资等多个方面能够获得良好的支持。

  截至2018 年底,中交集团合并资产总额13,658.88 亿元,所有者权益(含少数股东权益)为3,128.71

  亿元;2018 年,中交集团实现营业收入合计5,830.24 亿元,净利润(含少数股东损益)215.18 亿元。

  公司作为中交集团在房地产板块主要的A 股上市平台,具备良好的企业背景及信用水平,其从

  股东所取得的支持,有利于促进公司业务整体持续发展。中交房地产集团是中交集团发展房地产业

  务的唯一平台,在资产规模、品牌知名度、融资渠道、银行授信规模等方面具有很强的竞争优势,

  能够在经营管理、项目获取及融资等方面给予公司较多支持,从2019 年初至今,中交房地产集团为

  公司按照《公司法》、《证券法》和其他有关规定,不断完善法人治理结构,健全内部控制制度。

  公司设股东大会,股东大会是公司的最高权力机构,享有法律法规和公司章程规定的合法权利,

  公司设董事会,向股东大会负责。公司董事会成员8 名,设董事长1 人,并可设副董事长1-2

  人,其中独立董事3 名,董事5 名。董事长和副董事长由董事会以全体董事的过半数选举产生。董

  事由股东大会选举或更换,每届任期三年,任期届满可连选连任。董事会主要职责包括执行股东大

  公司设监事会,监事会由3 名监事组成,其中监事会主席1 名。监事的任期三年,任期届满可

  连选连任。监事的主要职权包括检查公司财务;对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监

  督,对违反法律、行政法规、公司章程或者股东大会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议;

  当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时,要求董事、高级管理人员予以纠正等。

  公司设总裁1 名,董事会秘书1 名,均由董事会决定聘任或者解聘。总裁任期三年,连聘可连

  公司部门设置齐全,权责明晰;各类管理制度相对完善,能够满足公司的日常经营。

  公司本部下设战略发展部、投资管理部、运营管理部、营销策划部、商业管理部、研发设计部、

  成本管理部、工程管理部、财务金融部、人力资源部、审计部、法律部、董事会办公室等17 个职能

  部门,各职能部门之间职责明确,运作有序。公司通过成立项目公司从事房地产开发,并在项目地

  设立子公司。各职能部门和子公司独立运作,同时各职能部门对各子公司实施有效的监控和管理。

  在关联方资金往来方面,公司制定了《中交地产股份有限公司关联方资金往来管理制度》。公司

  和所属全资、控股及有实际控制权的公司(以下简称“所属企业”)与控股股东、实际控制人及其

  关联方、其它关联方之间的所有资金往来均适用本制度。公司与控股股东、实际控制人及其关联方、

  其他关联方发生交易需要进行支付时,公司财务部门除要将有关协议、合同等文件作为支付依据外,

  还应当会同相关部门审查构成支付依据的事项是否符合公司章程及其它治理准则所规定的决策程序,

  在预算管理方面,公司制定了《中交地产股份有限公司全面预算制度》。公司通过编制月度、季

  度和年度的生产经营、资本及财务预算等实施预算管理控制;公司在年末对上一年的经营计划执行

  结果进行考核,并制定下一年度的经营计划,将主要经营指标分解到各项目公司。

  重大投资方面,公司制定的《中交地产股份有限公司投资项目论证管理办法》规定公司总经理

  办公会为项目的决策机构,董事会为项目的批准机构;并明确了公司对外投资相关岗位的职责分离、

  投资的基本策略、可行性分析的研究办法、决策权限与程序。公司在选择投资项目时,重点关注项

  目的预期收益及经营风险,通过严谨的市场调研、销售预测、成本测算,把控项目中的可能风险点。

  对子公司的管理方面,公司制定了《中交地产股份有限公司对外投资管理办法》,对子公司的设

  立、转让、注销等业务实施控制,对于超出公司董事会授权范围的子公司设立、对外转让股权、子

  公司注销清算等业务,除履行公司内审批程序外,还需报公司董事会审议或股东大会通过后方可加

  以实施;对于董事会授权公司管理层决策的法人事项则在管理层履行决策后,报董事会备案。重大

  事项报告与审议方面,公司建立了统一规范的报告渠道和方式,建立包括经营管理例会等在内的定

  期、不定期专题办公会议制度,以及时把握公司的整体经营状况,决策重大经营管理事项。子公司

  定期向总部上报各类经营信息,对临时重大事项,及时向相关职能部门专项报告。总部对各职能部

  门统一制定制度,对子公司进行专业指导,并通过内部审计、专业检查、项目巡查等手段,检查、

  近年来,公司收入逐年稳步增长,其中房地产销售收入为公司主要收入来源;公司主营业务综

  从公司营业务收入构成上看,公司主营业务为房地产开发与销售,近三年占公司营业总收入的

  比例均在98%以上,公司主营业务十分突出。2017-2019 年公司分别实现营业收入62.61 亿元、89.48

  亿元和140.63 亿元,逐年增长。公司房地产销售2017-2019 年分别实现收入61.48 亿元、88.37 亿

  元和139.44 亿元,其中2019 年较上年增长57.79%,主要系结转规模增加所致。2017-2019 年公司

  租赁收入、物业管理收入以及其他项目业务收入规模占主营业务收入比重较小,对公司收入水平影

  从毛利率上看,2017-2019 年公司房地产销售毛利率波动下降,其中2019 年,房地产销售毛

  利下降,主要系本期土地成本49.31 亿元较上年涨幅较多,导致营业成本增速高于营收增速导致结

  转项目毛利率下降等综合原因所致。公司租赁业务板块、物业管理和其他项目收入规模小,对公司

  主营业务毛利率影响较小。综上,近三年,公司综合毛利率呈波动下降态势,分别为27.25%、30.88%

  2017 年以来,公司加大土地储备规模,新进入多个城市。2019 年,公司保持较快的土地储备扩

  张速度,公司现有土地储备主要位于二线及热点三线城市,土地储备质量较好。但随着区域的拓展,

  2017 年,公司强化管理,加快项目开发节奏和去化速度,提前预判并积极应对市场风险变化;

  新进入惠州、佛山、成都、昆明等8 个城市,均为重点城市或经济较为发达地区,同时加强了京津

  冀、长三角原有城市群的深耕。2018 年,公司进一步优化战略布局,继续深耕北京、天津、宁波、

  苏州、长沙、武汉等原有优势区域,新进入杭州、东莞、石家庄和青岛等经济较为发达城市,总计

  进入城市达22 个,同时公司进一步丰富投资方式,加大对外合作力度,在“招拍挂”取得土地方式

  之外,通过收并购获取新项目,并与行业内知名企业如金地(集团)股份有限公司、广州富力地产股

  份有限公司等进一步深化了合作关系。2019 年,公司新增15 块土地,位于北京、天津、长沙、舟

  山、宁波、昆明、重庆等城市,均位于国家城市群发展规划范围,除在已深耕城市进一步拓展以外,

  2017-2019 年,公司取得的土地储备规模波动增长,占地面积分别为59.42 万平方米、90.26 万

  平方米和86.25 万平方米;2017-2019 年规划建筑面积分别为172.26 万平方米、258.67 万平方米和

  260.85 万平方米。土地成本方面,2017-2019 年公司获取土地楼面均价分别为5,802 元/平方米、8,256

  元/平方米和9,441 元/平方米,2017-2019 年公司楼面均价大幅增长主要系杭州、东莞及宁波地块楼

  面均价较高从而拉高了整体的楼面均价所致。2018 年公司新增土储楼面均价为8,256.13 元/平方米,

  其中位于东莞的万科首铸翡翠东望,处于东莞南城核心区位,距离市政府约900 米,周边配套较为

  齐全;2019 年公司新增土储获取均价较上年有所提升,其中宁波钟公庙项目楼面均价为20,750.00

  元/平方米,位于宁波鄞州区核心区域,地理位置优越;舟山成均云庐项目楼面均价为7,812.24 元/

  平方米,该地块位于新城大道和临长路交汇处,沿城市主干道分布;昆明的021 号地块,位于昆明

  市呈贡区龙城街道办事处南部,溢价率较高;整体看公司2019 年所获取的部分地块楼面价获取成本

  较高,但考虑到地块周边资源较丰富,预计能够为未来收益提供一定的保证。2020 年1-3 月,公

  大幅增加。公司合作项目较多,且整体上公司合作项目中所占权益比例较低,导致公司管理难度相

  表6 2018 年-2019 年及2020 年一季度公司新增土地储备情况表(单位:%、万平方米、亿元、元/平方米)

  截至2019 年底,公司全口径土地储备占地总面积474.20 万平方米,规划建筑面积合计1,465.83

  万平方米,权益建筑面积899.38 万平方米,其中未取得施工证的土地储备规划建筑面积为313.95 万

  平方米。公司土地储备主要分布在长沙、重庆、苏州、天津、宁波、南京和舟山等二三线城市,土

  注:1.此表的统计方式与公司年报统计方式一致,年报统计口径包含参股项目;2.在建及待建面积包含已销售未结转部分

  公司在建项目主要集中在重庆、长沙、昆明、南京、杭州等地,区域位置较好,未来随着新项

  动增长态势;2017-2019,公司竣工面积分别为68.95 万平方米、121.27 万平方米和203.88 万平方

  米,2019 年同比增长68.12%,本期竣工5 个项目,分别是位于苏州的中房·颐园和大河华章花园、

  温州的中交·御墅、天津的中交·金梧桐公馆和惠州的中交·香颂花园项目等;受上述因素影响,

  注:1.并表口径;2.期末在建面积指该时点公司在建项目面积,由于规划动态调整,可能会与公司当期全部在建面积存在差异(口径:

  从在开发项目来看,截至2019 年底,公司共9 个主要在开发项目,主要位于重庆、长沙、昆明、

  南京、杭州等地。全口径公司主要在开发项目占地总面积为196.99 万平方米,规划计容建筑面积为

  436.71 万平方米,累计已竣工198.02 万平方米,公司预计对在开发项目投资金额为491.53 亿元,截

  至2019 年底,公司实际累计投资额为263.43 亿元,未来尚需资金投入228.10 亿元,公司未来面临

  较大的资金支出压力。公司在建项目中位于重庆的中交·中央公园项目占比较高,该项目目前处于

  在建状态,项目进度51.85%,于2017 年9 月开工,预计总投资180.27 亿元,截至2019 年底累计已

  投资76.40 亿元;位于长沙的中交·中央公园占地39.67 万平方米。公司在建项目规划建筑面积规模

  表9 截至2019 年底公司主要在建项目情况(单位:%、万平方米、亿元)

  公司在售项目整体去化情况良好,住宅项目销售情况较好。2017-2019 年,公司签约销售规模

  波动增长,经营业绩明显提升;公司待售面积一般,能满足公司未来一段时间的销售需求,待售面

  从公司近三年销售情况看,公司签约销售面积呈波动上升态势。2017-2019 年,公司分别实现

  签约销售面积75.52 万平方米、123.38 万平方米和118.15 万平方米,2019 年公司签约销售面积略有

  下降。公司近三年签约销售均价波动下降,分别为14,619.56 元/平方米、12,057.79 元/平方米和

  13,874.74 万平方米,2018 年公司签约销售均价较上年下降17.53%,主要系受部分城市限价和公司

  销售均价较低的三线城市销售占比提升等综合影响所致,2019 年公司签约销售均价较上年增长

  15.07%,主要系公司新进入城市合肥、厦门及销售均价较高的二线城市销售占比提升等综合影响所

  致;综合上述影响,公司签约销售金额三年分别为110.47 亿元、148.77 亿元和163.93 亿元。

  从结转方面来看,近三年结转面积逐年增长,分别为50.51 万平方米、77.56 万平方米和103.58

  万平方米,其中2019 年公司结转面积较上年增长33.55%,2018 年竣工面积与结转面积差异较大主

  要系公司年底竣工的项目结转需要一定时间而未在2018 年结转所致;2017-2019 年公司结转均价

  升,主要系部分一二线城市销售均价较高从而拉高了整体销售均价所致,2017-2019 年公司结转金

  额分别为55.63 亿元、88.37 亿元和127.24 亿元。受银行信贷政策紧缩等影响,2017-2019 年公司

  从公司在售项目情况来看,截至2019 年底,公司共有在售项目23 个,在售项目主要位于重庆、

  553.92 万平方米,已售392.20 万平方米,待售157.72 万平方米,其中竣工2在售项目总可售面积120.29

  万平方米,待售面积7.46 万平方米,占总待售面积4.73%;在建在售项目中,重庆总可售面积204.25

  万平方米,待售面积105.44 万平方米,占总待售面积66.85%,占比较大,公司在售项目区域集中度

  较高,易受重庆房地产市场波动影响。从项目去化率看,天津的中交·美庐的洋房部分已全部售完,

  剩余部分为别墅,暂未取得预售证因此整体去化率较低;中交·香颂项目去化率较低,主要系开盘

  时间较短,且销售均价略高、周边竞品竞争激烈等原因所致;位于重庆的中交·漫山项目与中交·中

  央公园项目都是分期开发,截至2019 年底,中交·漫山仍在开发中,该项目分期开发目前已开发至

  第五期,但由于户型主要为独栋别墅、联排别墅、业态中包含商业部分等,因此整体去化相对较缓

  慢;重庆中交·中央公园分九期开发,目前已开发至第四期,已开发部分去化率为93.58%,剩余部

  分暂未开发因此整体去化较缓慢;位于北京的中交·富力樾熙府可售住宅部分已基本销售完毕,剩

  余主要系车位;位于杭州的财富大厦,由于是商业/办公类型,目前杭州市办公楼市场供远大于求,

  随着区域布局的拓展,公司合作项目增多,但整体上公司合作项目中公司权益占比较低,管理

  截至2019 年底,公司主要在建项目中,重庆项目规划计容建筑面积为189.79 万平方米,占主

  要在建项目的43.36%;截至2019 年底,公司在重庆总可售面积204.25 万平方米,待售面积105.44

  万平方米,占总待售面积66.85%,占比较大,公司在售项目区域集中度较高,易受重庆房地产市场

  截至2019 年底,公司预计对在开发项目投资金额为491.53 亿元,截至2019 年底,实际累计投

  资额为263.43 亿元,未来尚需资金投入228.10 亿元,公司未来面临较大的资金支出压力。

  近年来随着开发规模逐年扩大,公司经营效率指标逐年小幅增长,在同行业中处于中等水平

  2017-2019 年,公司存货周转率分别为0.21 次、0.26 次和0.39 次;公司总资产周转率分别为

  0.23 次、0.25 次和0.32 次,经营效率指标均有所上升,主要系公司结转面积增加,结转收入和成本

  从同行业上市公司比较情况看(详见下表),公司流动资产周转率、存货周转率和总资产周转率

  注:为便于同业比较,本表数据引自wind,存货计算为净额口径,与本报告附表口径有一定差异

  公司将稳健经营现有房地产开发业务,同时积极拓展新的项目,公司未来发展规划明确,有利

  作为中交集团在房地产板块唯一的A股上市平台,公司具备良好的股东背景、优势资源及信用水

  平等条件。公司具备整体发展战略方向及资源优势,利用优势资源搭建业务平台,并同市场上的优

  势资源进行资源积极对接,以保障公司主营业务持续发展和产业链延伸。未来公司将按业务战略的

  布局,继续在京津冀、长三角、珠三角及重点城市等区域新增房地产开发项目。同时,公司各项工

  作将围绕以下几个方面开展:协同内外部资源,开拓轻重并举的发展格局;以“精准拿地”作为首

  要原则,高质量进行投资布局投资;提升产品设计品质;面提升产品力和服务力;运用信息化手段

  公司2017 年的财务报表已经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)审计,2018-2019 年财务报

  表已经安永华明会计师事务所(特殊普通合伙)审计,均出具了标准无保留审计意见。2018 年,公

  司新设立7 家子公司,减少子公司1 家;处置子公司3 家。2019 年,公司新设立子公司11 家,处

  置子公司1 家。上述子公司主要为项目公司且主营业务未发生重大变化,财务数据可比性较强。

  截至2019年底,公司合并资产总额474.92亿元,负债总额412.31亿元,所有者权益(含少数股东

  权益)合计62.61亿元,其中归属于母公司的所有者权益27.35亿元。2019年,公司实现营业收入140.63

  亿元,净利润(含少数股东损益)11.22亿元,其中归属于母公司所有者的净利润为5.43亿元;经营

  活动产生的现金流量净额-46.12亿元,现金及现金等价物净增加额为10.56亿元。

  公司资产规模逐年扩大;资产结构仍以流动资产为主,公司现金类资产较充裕,存货主要分布

  在二线和强三线城市,规模较大,城市分布较好。公司资产受限程度一般。整体看,公司资产质量

  2017-2019年,公司资产规模逐年增长,年均复合增长率为20.47%,主要系流动资产增加所致。

  截至2019年底,公司资产总额474.92亿元,较年初增长18.05%,主要系流动资产增长所致。从资产

  构成看,流动资产占比93.86%,非流动资产占比6.14%,仍以流动资产为主。

  2017-2019年,公司流动资产逐年增长,年均复合增长21.59%,主要系货币资金、其他应收款

  和存货增长所致。截至2019年底,公司流动资产合计445.76亿元,较年初增长19.12%,主要系其他

  2017-2019年,公司货币资金规模逐年增长,年均复合增长25.46%,主要系公司融资规模的增

  加所致。得益于经营规模的增长,截至2019年底公司货币资金78.90亿元,较年初增长27.31%,主要

  系公司融资规模增加所致;主要由银行存款构成(占99.99%);其中受限资金余额15.52亿元,占比

  19.67%,主要为按规定缴存的住房基金、预售监管资金、项目保证金以及按揭保证金等而所有权或

  2017-2019年,公司其他应收款逐年增长,年均复合增长134.17%。截至2018年底,公司其他应

  收款合计42.08亿元,较年初大幅增长412.89%,主要系关联方往来款及借款增加所致。公司其他应

  收款主要为对联合营房地产开发项目前期开发资金的投入。截至2019年底,公司其他应收款合计

  44.99亿元,较年初增长6.91%,主要系关联方往来款及借款增加所致,其中1年以内的其他应收款占

  2017-2019年,公司存货规模逐年增长,年均复合增长11.76%,主要系公司土地储备规模扩张

  以及对在建项目的资金投入增加所致。截至2019年底,公司存货账面价值295.08亿元,较年初增长

  20.03%,其中开发成本占比80.42%,开发产品占比19.58%;公司存货主要位于长沙、苏州、南京、

  天津、重庆、惠州、昆明、宁波、舟山等地,区域分布以二三线年公司计提存货跌

  价准备4.33亿元,计提比例1.47%,主要为对天津香颂理想花园、重庆中交漫山、大丰中交美庐城和

  青岛中交阳光峪岸项目的计提。具体来看,其中重庆中房嘉润房地产开发有限公司(以下简称“嘉

  润公司”)商业产品、中交嘉兴置业有限公司(以下简称“嘉兴公司”)部分剩余产品、中交地产大

  丰有限公司(以下简称“大丰公司”)剩余商业及车位、中交地产青岛城阳置业有限公司(以下简称

  “青岛公司”)售楼处及剩余车位、中交地产武汉开发有限公司(以下简称“武汉公司”)、中交温州

  置业有限公司(以下简称“温州公司”)、中交宜兴置业汇锦有限公司(以下简称“宜兴公司”)、湖

  南修合地产实业有限公司(以下简称“修合公司”)剩余车位、中交(天津)置业公司在建项目(以

  下简称“天津置业”)、中交地产(海口)有限公司(以下简称“海口公司”)在建项目预测的可变现

  净值低于账面价值,据此计提存货跌价准备42,132.58 万元。嘉润公司开发的项目位于重庆市南岸区,

  其中一、二、三期剩余商业产品市场预期有所调整;嘉兴公司开发的项目位于浙江省嘉兴市嘉善县,

  项目已经全部竣工,剩余商业及低层住宅产品已经签约或约定销售价格;大丰公司开发的项目位于

  江苏省盐城市大丰区,目前处于尾盘销售阶段,项目剩余商业、车位、车库产品的销售较慢,市场

  预期有所调整;青岛公司开发的项目位于山东省青岛市城阳区,项目处于尾盘销售阶段,剩余商业

  产品市场预期有所调整;武汉公司、温州公司、宜兴公司、修合公司开发的项目均处于尾盘和剩余

  车位销售阶段,剩余商业产品市场预期有所调整;天津置业开发的项目位于天津市宝坻区,项目处

  于销售阶段,其中部分商业产品市场预期有所调整;海口公司开发项目位于海南省海口市,项目处

  于土地获取阶段,由于政策调控等原因进展较慢,经估算,前期投入的相关成本预计可变现净值存

  2017-2019年,公司非流动资产规模逐年增长,年均复合增长6.54%,主要系长期股权投资增长

  所致。截至2019年底,公司非流动资产合计29.17亿元,较年初变化不大。公司非流动资产主要构成

  公司长期股权投资主要采用权益法进行计量。2017-2019年,公司长期股权投资逐年增长,年

  均复合增长34.31%。截至2019年底,公司长期股权投资12.29亿元,较年初增长39.24%,主要系公司

  增加对长沙金地金泰置业有限公司、佛山香颂置业有限公司、成都中交花源美庐置业有限公司、中

  交富力(北京)置业有限公司、中交城市更新(深圳)有限公司和中交世茂(北京)置业有限公司等

  截至2019年底,公司所有权或使用权受限资产合计121.41亿元,其中货币资金15.52亿元、存货

  105.54亿元、投资性房地产0.33亿元、固定资产0.02亿元。公司受限资产占总资产规模的比重为25.56%,

  公司负债规模逐年增长,结构以流动负债为主,预收款项规模较大;公司整体债务负担较重。

  2017-2019年,公司负债规模持续增长,年均复合增长19.28%,流动负债和非流动负债均有所

  增加。截至2019年底,公司负债合计412.31亿元,较年初增长14.53%,主要系流动负债和非流动负

  债均有所增加,其中流动负债占比68.61%,非流动负债占比31.39%,仍以流动负债为主。

  2017-2019年,公司流动负债规模逐年增长,年均复合增长20.97%。截至2019年底,公司流动

  负债合计282.90亿元,较年初增长8.23%,主要系其他应付款和一年内到期的非流动负债增加所致。

  2017-2019年,公司应付账款逐年增长,年均复合增长71.72%。截至2019年底,公司应付账款

  60.36亿元,较年初增长75.90%,主要系随着在建项目的增加,公司应付工程款及暂估款增加所致,

  2017-2019年,公司预收款项波动增长,年均复合增长14.45%。截至2019年底,公司预收账款

  2017-2019年,公司其他应付款波动下降,年均复合下降3.51%。截至2019年底,公司其他应付

  款45.79亿元,较年初大幅增长165.39%,主要系大股东及并表合作方的股东借款增加所致。

  2017-2019年,公司一年内到期的非流动负债逐年增长,年均复合增长69.27%。截至2019年底,

  2017-2019年,公司非流动负债规模逐年增长,年均复合增长15.81%。截至2019年底,公司非

  流动负债合计129.41亿元,较年初增长31.26%,主要系应付债券和长期应付款增加所致。公司非流

  2017-2019年,公司长期借款规模逐年增长,年均复合增长10.32%,主要系随着公司经营规模

  扩大资金需求增加所致。截至2019年底,公司长期借款65.76亿元,较年初变化不大;公司长期借款

  按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析,公司长期借款于一年内到期余额占期末余额的

  30.33%、于1~2年到期余额占期末余额的36.34%、于2~5年及5年以上到期余额占期末余额的33.33%。

  2017-2019年,公司应付债券波动下降,年均复合增长17.21%。截至2019年底,公司应付债券

  21.60亿元,较年初增长85.81%,主要系本期公司发行“19中交01”和“19中交债”所致。

  2017-2019年,公司长期应付款规模逐年增长,年均复合增长95.90%。截至2019年底,公司长

  期应付款41.01亿元,较年初增长91.01%,主要本期公司取得的股东长期借款增加所致。其中,非关

  联方长期应付款系公司向国新融资租赁有限公司取得的借款,融资用于中交地产产业发展有限公司

  及中交地产股份有限公司生产经营,抵押物为中交地产产业发展有限公司账面价值为人民币198.34

  万元的固定资产以及账面价值为人民币3,348.78万元。为取得关联方长期应付款而抵押的公司持有的

  中房(苏州)地产有限公司70%股权,以及公司持有的中房(苏州)地产有限公司70%股权。

  全部债务方面,2017-2019年公司全部债务波动增长。截至2018年底,公司全部债务合计143.17

  亿元,较年初下降12.54%,主要系短期债务减少所致。截至2019年底,公司全部债务合计214.06亿

  元,较年初增长49.52%,短期债务和长期债务均有增加;债务结构中,短期债务85.69亿元(占比

  40.03%),长期债务128.37亿元(占比59.97%)。债务比率方面,2017-2019年,公司资产负债率

  化比率分别为71.69%、69.85%和67.22%;公司资产负债率和全部债务资本化比率呈波动下降态势,

  长期债务资本化比率呈连续下降态势,主要系随着公司业务规模的扩大,公司融资需求有所波动所

  近年来,公司所有者权益规模逐年增长,2019 年公司少数股东权益规模大幅增长,归属于母公

  公司所有者权益合计62.61 亿元,较年初增长48.00%,主要系公司合作项目增多,少数股东权益增

  加所致。其中,归属于母公司所有者权益为27.35 亿元,占所有者权益比重为43.68%,较年初下降

  10.33 个百分点;归属于母公司所有者权益中,股本占19.56%,资本公积占8.09%,盈余公积占3.92%,

  未分配利润占70.46%,所有者权益构成中未分配利润占比较大,权益结构稳定性较弱。

  得益于结转规模的增长公司收入规模稳步增长,但2019 年公司增收不增利导致公司整体盈利能

  55.80%;同期,公司分别实现净利润7.83 亿元、11.52 亿元和11.19 亿元,2019 年归属于母公司所

  有者的净利润下降33.01%,主要系上年同期因同一控制下合并确认投资收益,本年无此项;二是计

  提资产减值准备和信用减值准备减少了当期净利润;三是少数股东损益的综合影响所致。近三年公

  从期间费用看,2017-2019年,公司费用总额波动增长,主要系公司规模扩张、销售费用和管

  理费用增长所致。2019年公司费用总额为7.40亿元,较上年增长25.42%,主要系公司销售费用和利

  息费用增长所致。具体来看,2019年销售费用为3.46亿元,较上年增长16.11%,主要系销售规模增

  长所致;管理费用为3.70亿元,较上年增长3.35%;财务费用为0.23亿元,上年同期为-0.66亿元,主

  从利润构成来看,公司投资收益对公司利润规模有一定影响。2017-2019年,公司投资收益分

  别为2.94亿元、1.40亿元和0.44亿元。2018年,公司投资收益1.40亿元,较上年下降52.38%,主要系

  分步实现非同一控制下企业合并下中交石家庄房地产开发有限公司51%股权、中交地产(海口)有

  限公司61%股权,购买日之前所持股权于购买日按公允价值重新计量产生的利得2.36亿元,以及权益

  法核算的长期股权投资因被投资单位损益变动确认的净投资损失1.62亿元所致;2019年,公司投资

  动下降态势;营业利润率分别为24.62%、21.96%和21.32%,逐年下降,主要公司营业成本逐年增

  长的同时税金及附件波动增长共同所致。近三年,公司总资产报酬率分别为5.09%、4.96%和5.03%,

  逐年下降,主要系计入财务费用的利息支出逐年增长所致;总资本收益率分别为6.54%、7.35%和

  6.65%,波动上升,净资产收益率分别为25.21%、28.90%和21.39%,呈波动下降态势,主要系2019

  从与同行业、相近规模上市企业对比中可见,公司销售毛利率、净资产收益率和总资产报酬率

  处于行业中上等水平,公司整体盈利能力尚可。与同行业上市公司相比,公司盈利能力指标处于行

  2017-2019年,随着公司购地支出的波动,使得经营性现金流净额随之波动,公司保持一定规

  模的对联合营企业的投资导致投资活动现金流净额持续为负;公司通过融资活动满足日常经营和投

  从经营活动来看,2017-2019 年,公司经营活动现金流入分别为122.77 亿元、166.90 亿元和

  亿元和158.03 亿元;2018 年公司经营性现金流出为108.93 亿元,较上年下降33.48%,主要系新增

  项目较上年减少,支付的土地款及保证金减少所致,2019 年,公司经营性现金流出为158.03 亿元,

  较上年增长45.07%,主要系合作项目增多,支付的土地款增加所致。综上,2017-2019 年,公司经

  营活动现金流量净额分别为-36.14 亿元、57.96 亿元和-46.12 亿元。

  从投资活动来看,2017-2019 年,公司投资活动现金流入分别为8.50 亿元、45.80 亿元和42.54

  亿元;2018 年,公司投资活动产生的现金流入为45.80 亿元,较上年大幅增长283.77%,主要系收

  回合营项目借款本金及利息增加所致,2019 年,公司投资活动产生的现金流入为42.55 亿元,较上

  年下降7.10%,主要系本期未收到其他与投资活动有关的现金所致。2017-2019 年,公司投资活动

  现金流出逐年增长,年均复合增长44.75%,主要系本期对联合营项目的投资增长所致,2019 年公司

  投资活动产生的现金流出较上年增长4.36 亿元,主要系本期对合营项目的投资增加所致。2017-2019

  年,公司投资活动现金流量净额分别为-15.49 亿元、-0.77 亿元和-7.71 亿元。

  从筹资活动来看,2017-2019 年,公司筹资活动现金流入波动增长,年均复合增长28.24%;2019

  年,公司筹资活动产生的现金流入为219.69 亿元,较上年大幅增长219.69%,主要系公司金融机构

  及股东借款大幅增加所致。2017-2019 年,公司筹资活动现金流出逐年增长,年均复合增长46.19%;

  2019 年公司筹资活动产生的现金流出为155.30 亿元,较上年增长1.98%。2017-2019 年,公司筹资

  活动现金流量净额分别为60.92 亿元、-47.00 亿元和64.39 亿元。

  公司短期偿债能力较好,长期偿债能力一般;考虑到公司作为中交房地产集团房地产板块重要

  运营子公司,未来随着在建项目的销售,以及待开发项目的建设和结转,公司整体偿债能力很强。

  从短期偿债指标来看,2017-2019 年,受存货和流动负债规模波动影响,公司流动比率波动增

  要系流动资产逐年增加所致。近三年,公司经营现金流动负债比率有所波动,分别为-18.70%、22.17%

  和-16.30%,公司经营活动现金流对流动负债的覆盖能力有待提升。近三年,公司现金短期债务比分

  别为0.73 倍、1.37 倍和0.92 倍,公司现金类资产对短期债务覆盖能力较好。

  从长期偿债指标来看,2017-2019 年,公司EBITDA 呈增长态势,年均复合增长30.90%,主

  要系利润总额增加所致;2019 年公司EBITDA 为22.57 亿元,同比增长20.99%,主要系利润总额增

  长所致。2019 年,公司EBITDA 主要由计入财务费用的利息支出(占比18.36%)和利润总额(占

  呈逐年增长态势,公司EBITDA 对利息的保障能力尚可;EBITDA 全部债务比分别为0.08 倍、0.13

  倍和0.11 倍,公司EBITDA 对全部债务的保障能力一般。整体看,公司长期偿债能力一般。

  截至2019 年底,公司(包括控股子公司)共取得银行授信额度171.68 亿元,已使用银行授信

  额度127.87 亿元,尚未使用银行授信额度43.81 亿元,间接融资渠道有待拓宽。

  截至2019 年底,公司及子公司对外担保合计38.80 亿元。截至2019 年底,公司或有事项中,

  对外提供担保形成的或有负债38.80 亿元,房地产企业为购房者提供按揭贷款担保产生的或有负债

  截至2019 年底,公司涉及两项未决诉讼,涉案金额约0.99 亿元。公司未决诉讼涉案金额较小,

  根据公司提供的中国人民银行企业征信报告(机构信用代码:G0G),截至2020

  年4 月21 日,公司已结清信贷记录中,有7 笔不良/违约类贷款、1 笔关注类贷款均已结清,主要系

  母公司3资产主要由货币资金、其他应收款和长期股权投资构成,负债率很高,自身经营性资产

  截至2019 年底,母公司资产总额为159.52 亿元,流动资产102.93 亿元(占母公司资产总额的

  87.32%),主要由货币资金(占12.47%)、其他应收款合计(占71.05%)和一年内到期的非流动资

  产(占9.25%)等构成;母公司非流动资产56.59 亿元,主要由长期股权投资(占90.25%)等构成。

  截至2019 年底,母公司负债总额为139.43 亿元,母公司流动负债213.49 亿元(占母公司负债

  总额的60.36%),全部由其他应付款合计(占80.46%)和一年内到期的非流动负债(占18.81%)构

  成,其他应付款主要为资金往来款及其他;母公司非流动负债55.28 亿。

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